德邦国际北京符合条件家庭五环外买房不限购，公积金加码！什么信号？

8月8日，北京市住房和城乡建设委员会、北京住房公积金管理中心发布关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知（下简称《通知》）。通知指出德邦国际，符合北京市商品住房购买条件的居民家庭，在五环外购买商品住房（含新建商品住房和二手住房）不限套数。此外，北京也加大住房公积金贷款支持力度。通知自2025年8月9日起施行。

符合条件家庭五环外不再限制购房套数

通知指出，为促进房地产市场平稳健康发展，更好满足居民改善性住房需求，有效发挥市场机制作用，坚持首都城市战略定位，落实好城市总体规划，现进一步优化调整房地产相关政策。当中涉及进一步优化住房限购政策和加大住房公积金贷款支持力度两方面。

在优化限购政策方面，通知指出，符合北京本市商品住房购买条件的居民家庭（包括本市户籍居民家庭、在本市连续缴纳社会保险或个人所得税达到相关年限的非本市户籍居民家庭），在五环外购买商品住房（含新建商品住房和二手住房）不限套数。此外，成年单身人士按照居民家庭执行商品住房限购政策。

居民家庭购买五环内商品住房的政策不变，京籍居民家庭五环内限购2套，在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的非京籍居民家庭五环内限购1套。

上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，此次政策最受关注的一句话是，“京籍居民家庭、在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满2年及以上的非京籍居民家庭，购买五环外商品住房不限套数”。过去外地人在北京购房，需要满足两年社保才可购1套住房，但现在在满足两年社保的前提下购房套数不限制，即可以认购两套或更多。

严跃进认为，二季度明确的持续用力推动房地产市场止跌回稳，是各类购房政策的主要出发点，此外也为“促进职住平衡”。比如说在五环以外工作的某个购房者，其确实有意愿和动力在五环外或工作地购房，这个时候允许其增加购房套数，客观满足其职住平衡或购房需求。

严跃进表示德邦国际，二手房挂牌量得不到大规模的消化，会持续限制供求关系的再均衡，这个是目前最核心和迫切的工作。此次北京政策的出台，也显示各地在挖掘潜在购房需求。建议除了职住平衡的购房需求外，也要重点关注单身大龄青年、老破小住户等市场需求，“此类需求挖掘很关键，也具有较大的规模性”。

从四方面优化公积金政策

此外，新政从四方面加大住房公积金贷款支持力度。

在优化住房套数认定标准方面，住房公积金个人住房贷款（下简称“公积金贷款”）借款申请人（含共同申请人，下同）在本市无住房，且全国范围内无公积金贷款（含住房公积金政策性贴息贷款）或使用过1次公积金贷款并已结清的，执行首套住房公积金贷款政策。二套住房则是在本市已有1套住房，在全国范围内无公积金贷款或首次公积金贷款已经结清。

以房屋总价400万元，公积金贷款100万、贷款年限30年为例，由二套住房贷款调整为首套房后，首付款最高减少60万元，月供最高减少253元。

在提高二套房公积金贷款最高额度方面，调整前，二套房公积金贷款最高额度为60万元。调整后，二套房公积金贷款最高额度提高至100万元，大力支持购房人的多样化改善性住房需求。如借款人满足适用公积金支持建筑绿色发展政策、支持多子女家庭购房等政策的条件，还能享受贷款额度上浮的政策优惠，最多上浮40万元，最高可贷款140万元。

在调整二套房公积金贷款最低首付款比例方面，调整前，所购商品住房位于五环以内的，最低首付款比例不低于35%；所购商品住房位于五环以外的，最低首付款比例不低于30%。调整后，不再区分五环内外，最低首付款比例统一调整为不低于30%。

在调整每缴存公积金一年可贷额度方面，由每缴存公积金一年可贷10万元，调整为每缴存公积金一年可贷15万元。政策调整后，借款人申请120万元贷款，由原需要缴存公积金11年零1个月，降低为缴存7年零1个月。如借款人满足适用公积金支持建筑绿色发展政策、支持多子女家庭购房等政策的条件，还能享受贷款额度上浮的政策优惠，最多上浮40万元，首套住房最高可贷款160万元。

通知指出，目前，缴存职工购买北京市新建住房且已签订购房合同的，可通过提供网签合同编号提取住房公积金支付购房首付款，同时申请公积金贷款。

北京出新政预示着一线城市政策放松或加速

58安居客研究院院长张波指出，尽管今年以来“稳楼市”为主基调，且一线城市本身也在研究储备调减限制性措施，但一线城市总体政策面相对保守，本次北京的政策也预示着一线城市未来政策进一步放松的节奏可能会加速。

从安居客线上数据看，一线城市总体挂牌量攀升，其中北京7 月二手房挂牌量环比上涨 4.6%，同时经纪人信心指数下降 3.84%，反映市场观望情绪提升，带看量增加但转化率下降的趋势。

近期“土地热”频频出现，上海、深圳、杭州高价地的出现也让政策面加码显得更为犹豫，这就导致了在7 月传统淡季叠加政策真空期，进一步拉大了市场调整幅度。但北京的土地在7月相对平静，加之市场降温持续，为政策的放松提供了市场面的基础。

张波指出，从允许京籍居民家庭在五环外不限套数购房来看，重点还是为加速外围区域的市场去化，有利于希望在五环外购置养老或度假房产的家庭，或者有多套房产进行资产配置的人群。北京本次新政通过区域差异化，结合公积金优化的组合拳，既精准释放改善需求，又避免核心区过热。

“但北京和上海的楼市还有所差异，不代表上海的政策放松也会跟进类似政策”。张波表示，一方面北京政策需服务于人口疏解和京津冀协同发展，五环外放松是这一战略方向的体现。而上海外环外产业布局多，首套刚需和中改善型需求都较为集中，上海外环外更多体现在定点放松，选择“精准施策”的可能性更大，包括临港新片区、金山、崇明都是定向放松的重点区域。

采写：南都·湾财社记者邱永芬德邦国际

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